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购买占有房屋非自身原因未过户

购买占有房屋非自身原因未过户

 

查封前案外人以房抵债方式支付房款且占有房屋,非自身原因未过户,可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定,排除强制执行。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定,判决执行标的能否执行,需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。杨光在本案中主张其对王波因与轻工公司之间的商品房买卖合同而形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益,对于其该项主张,人民法院应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,根据杨光在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与轻工公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。

1.《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条   执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五天内审查,理由成立的,裁定中止对该标的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

2.《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》

第三百一十一条   案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条   金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条   被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

再审申请人王波因与被申请人杨光、沈阳轻工房屋开发有限责任公司(以下简称轻工公司)案外人执行异议之诉一案,不服辽宁省高级人民法院(2015)辽民一终字第00231号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

王波向本院申请再审称:本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形,请求:1. 撤销辽宁省高级人民法院(2015)辽民一终字第00231号民事判决,重新审理并依法改判;2. 由杨光、轻工公司承担全部诉讼费用。主要事实和理由:(一)杨光在执行异议阶段及一、二审诉讼阶段陈述涉案房屋的取得方式差异巨大、自相矛盾。1. 杨光在沈阳市中级人民法院执行阶段对查封房产提出执行异议,并陈述涉案房屋是由其本人以现金方式购买,但在本案诉讼中,杨光又称涉案房屋系沈阳朗晨科技有限公司(以下简称朗晨科技公司)于2004年4月7日从轻工公司通过以房抵顶工程款方式取得,之后在朗晨科技公司2010年4月清算时,杨光作为公司股东取得了涉案房屋。对于涉案房屋是直接以支付现金方式购买还是通过房屋抵顶工程款的方式取得,杨光的陈述前后不一、自相矛盾,其变换说辞的目的就是配合轻工公司规避案件执行。2. 以房抵顶工程款协议的主体是朗晨科技公司,不是杨光个人。按照杨光在起诉状中的陈述,其是在2010年朗晨科技公司注销清算后取得的房产,但王波早已于2008年2月将涉案房屋查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定,查封财产的转移不得对抗申请执行人。因此,杨光在涉案房屋被查封之后取得房屋的行为不能对抗执行,也不应受到保护。(二)杨光提供的商品房买卖合同、预收款发票早于抵债协议书形成,系为恶意规避执行而事后补签。1. 杨光提供的商品房买卖合同及预收款发票均早于抵债协议书形成。本案中双方在工程价款尚未结算、是否拖欠工程款及准确金额未确定且还未签订抵债协议书的情况下,就签订商品房买卖合同,开具购房发票,明显不符合交易习惯。2. 本案一、二审诉讼期间,杨光提供了另外一张购房款收据,收据号码在王波的收据之后,收据日期却在王波的收据之前,显而易见,杨光出示的收据是事后补开。由此也可以看出杨光与轻工公司之间的抵债协议书、商品房买卖合同是不真实的。(三)杨光诉称轻工公司用涉案房屋抵付云顶大厦项目工程款,但其提交的两份《清华同方户式中央空调系统销售合同》中甲方公章不一致,合同金额也与沈阳市城市建设档案馆存档合同不一致,且从未提供支付工程款的付款凭证、工程决算书、工程款发票,不能证明双方存在真实的合同关系。(四)解遗文件的形成时间在王波查封房产之后,且文件内容为轻工公司提供,不能视为政府确权。杨光提供的两份解遗文件,形成时间分别为2013年2月5日、2012年8月16日,且解遗文件内附的房屋登记明细表为轻工公司于2013年提供,并非2004年形成的原始资料,不能作为确权依据。(五)二审法院认定杨光于涉案房屋查封前已实际占有使用房屋错误。杨光提供的(2007)和民房初字第775号民事判决书及(2008)沈民(2)终字第304号民事调解书,其诉讼主体是沈阳朗晨环境工程有限公司,并非沈阳朗晨科技有限公司及杨光个人。(六)杨光与轻工公司存在关联关系,其并非善意购房人。辽宁省沈阳市中级人民法院(2009)沈中民二初字第32号民事判决中认定,2003年4月轻工公司以抵押人杨光的名义将轻工公司开发建设的房屋抵押给中国银行股份有限公司沈阳分行并办理了抵押登记,2008年3月14日,该房屋的抵押登记注销,房屋由轻工公司实际控制。轻工公司在庭审中也陈述杨光为其员工,轻工公司多套房产均使用杨光名义抵押贷款。由此可以看出,轻工公司与杨光存在关联关系,杨光“购买”涉案房屋并非善意。据此,无论是杨光的购房行为还是轻工公司与朗晨科技公司以房抵债的行为均是不真实的,其目的在于规避法律,恶意串通以逃避轻工公司应承担的法律责任。

本院认为,根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定,判决执行标的能否执行,需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。杨光在本案中主张其对王波因与轻工公司之间的商品房买卖合同而形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益,对于其该项主张,人民法院应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,根据杨光在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与轻工公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。

(一)关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。2004年4月7日,轻工公司与朗晨科技公司签订协议约定,以云顶大厦五层办公楼抵顶工程款5640141元。杨光与轻工公司签订的《商品房买卖合同》亦约定杨光购买的房屋为云顶大厦5层26号,房款为5640141元,二者具有同一性,加之轻工公司与朗晨科技公司确有建设施工关系,因此,杨光提供的商品房买卖合同虽然早于抵债协议书形成,并且该商品房买卖合同的履行方式与通常的房屋买卖方式有异,但不足以否定杨光与轻工公司之间达成的合意及买卖合同的真实性。

(二)关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。杨光主张其以工程款抵顶的方式支付了全部购房款,并提交了两份《清华同方户式中央空调系统销售合同》及抵债协议书为证。王波对此提出异议,认为两份销售合同的金额与在沈阳市城市建设档案馆存档合同金额2966910元相差悬殊,不能证明双方存在真实的合同关系。因杨光向法院提供了其采购空调、锅炉以及相关人员安装费用等材料,同时也提交了为采购上述设备所支付款项的相关证据,且8份银行进账单记载2002年9月17日至2004年1月15日,轻工公司向朗晨科技公司汇款360万元,均可证明存档合同标的额并非工程全部价款。杨光已提交相关证据证明朗晨科技公司与轻工公司之间存在真实的债权债务关系,以房抵债也是双方的真实意思表示。虽然以房抵债的主体为朗晨科技公司,但从轻工公司为杨光出具的权利凭证及协议后续履行情况看,杨光应为实际权利人,以朗晨科技公司工程款抵顶的方式支付了案涉房屋全部价款。

(三)关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。杨光提交的(2007)和民房初字第775号民事判决书、(2008)沈民(2)终字第304号民事调解书、物业管理费和电梯费发票及杨光、杨某某与徐某某、中国建设银行股份有限公司沈阳天龙支行签订的房屋租赁合同均可表明,在人民法院查封之前,案涉房屋即已处于杨光的实际控制之下。虽然上述民事判决的诉讼主体及物业管理费和电梯费的缴纳主体为沈阳朗晨环境工程有限公司,但该公司的法定代表人为杨光,股东为杨光及其父杨某某,基于家族企业的特性,可以认定案涉房屋已被杨光实际控制的事实。又因轻工公司于2004年11月17日即开具了《准住通知单》,故杨光基于抵债协议书及该通知单对案涉房屋的占有为合法占有。

(四)关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。沈阳市房产局解遗领导小组办公室沈房解遗(2013)6号文件《关于准予“云顶大厦”项目部分房屋权属登记的通知》和沈阳市和平区人民政府沈和政(2012)93号文件《关于为购买云顶大厦项目网点的业主办理房产证的报告》两份证据表明,案涉房屋的产权人界定为杨光,因建设方阳台超建等原因,未能办理房屋权属登记。解遗文件虽然形成时间是在2014年,但解遗事项发生在法院查封之前,且能够证明未办理过户登记是因建设方阳台超建等原因而非因买受人自身原因,买受人对此没有过错。




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