海南房产合同纠纷律师

法律服务热线:

19907551378

借名买房代持协议的效力有了新变化!

借名买房代持协议的效力有了新变化!

 

从强制过户、法拍房都必须以具备购房资格为前提,最高法最新裁决代持协议无效可以看出,无论代持纠纷最终如何判决,法院裁判规则都在发生变化,借名买房风险都越来越大!

徐沛欣因不具备北京市购房资格,以曾塞外名义购买案涉房屋,总价款2659.2万元,2016年2月19日,案涉房屋登记在曾塞外名下。
曾塞外对外担保,2016年5月16日,法院判决被担保人还款本息近3千万,曾塞外承担连带给付责任,其后债权人申请执行,查封了案涉房屋。
徐沛欣向一审法院提出案外人执行异议, 一审法院裁定驳回徐沛欣的执行异议,徐沛欣遂提起执行异议之诉。
沈阳市中级人民法院一审认为:限购政策为房地产市场的行政调控管理手段,非法律和行政法规的强制性规定,徐沛欣占用曾塞外的购房资格,曾塞外即失去购房资格,不会导致地区限购政策落空,不损害公共利益。案涉房产代持协议及商品房买卖合同均形成于中集哈深公司与庆然公司的借款合同及与曾塞外的保证合同之前,不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。故不能因此否定徐沛欣对案涉房屋享有的财产权利。
辽宁省高级人民法院二审认为,即使购买案涉房屋的行为违反了有关地方政府关于商品房限购文件的规定,由于上述文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定,借名买房的合同关系也不因此而无效,而应当认定有效。我国法律也没有违反限购政策将导致物权消灭的法律规定,且案涉房屋的代持行为亦无证据证明存在恶意转移财产、逃避债务的情形,认定徐沛欣不享有案涉房屋的物权,不符合上述司法解释的规定精神。
二审判决后,再审判决前:徐沛欣向北京市朝阳区法院起诉曾塞外,请求判令曾塞外配合办理房屋过户登记手续;2020年7月17日,朝阳区法院判决曾塞外配合徐沛欣办理案涉房屋的所有权转移登记手续,8月26日涉案房屋《不动产权证书》过户至徐沛欣名下。
裁判观点:
最高人民法院再审认为:徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房,目的在于规避国务院和北京市的限购政策,通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥,则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长,鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益,不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符,而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空,阻碍国家宏观经济政策落实,影响经济社会协调发展,损害社会公共利益和社会秩序。
故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效,徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系,不能排除对案涉房屋的执行。
徐沛欣为规避国家限购政策而借名买房,有违公序良俗原则,案涉借名买房合同应认定为无效,但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力,并通过生效判决的执行而完成了不动产登记,成为案涉房屋所有权人。在本院裁定提审后出现的新事实,已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系,中集哈深公司在对曾塞外的执行程序中主张继续执行案涉已经属于徐沛欣的房屋,缺乏理据,不应支持。


说明:
最高人民法院在本案中认定借名买房协议“无效”,最后又判决“有效”的逻辑是:1.借名买房协议规避楼市政策,违背公序良俗确定无效(过往基本认定有效);2.本案再审判决前,借名人徐沛欣已经取得购房资格,案涉房产已经过户到徐沛欣名下,“无效”事由已消除,故而认定“有效”。
有同行据此得出结论,认为只要有了购房资格,代持协议还是有效,还是可以要求出名人过户,笔者认为未必,原因是:
1.关于借名买房协议本身的效力问题,过往司法实践基本类比委托合同认定合法有效,此案判决重点论述如何违背公序良俗构成无效,风向大变,背后必有缘由!
2.本案是执行异议之诉,不是出名人和借名人之间的代持纠纷,代持双方之间并无争议,过户是基于出名人配合并完成于最高法再审判决之前,已经造成借名人物权权利人的事实;
3.如果是代持双方发生纠纷,借名人具备购房资格要求出名人过户,而出名人自身反悔主张房屋所有权并返还借名人购房款本息,结果可能大不同!


理论层面:政策性保障住房外借名买房合同有效

就借名买房合同效力问题,2015年8月12日,人民法院报曾刊登上海市金山区人民法院叶锋文章《借名购房合同的效力认定》,文章观点认为:
借名购房合同为非典型合同,即无名合同,可类推适用委托合同的相关规定,不是信托合同,也不是通谋虚伪表示。判断借名购房合同是否有效,关键问题在于其是否违反法律禁止性规定。禁止性规定可分为效力型禁止性规定和管理型禁止性规定,两者区分标准在于是否违反了公共利益。前者因违反公共利益无效,后者与公共利益无涉,应为有效。对此,应根据当事人订立借名购房合同的目的而区分判断:如果当事人订立借名购房合同的目的在于购买政策性保障住房,则其因违反公共利益而无效;倘若其目的在于规避限购政策或信贷政策,因其未违反公共利益,应为有效。出名人无权处分登记其名下的房屋,买受人适用善意取得。



海南房产合同纠纷律师

联系我们

律师姓名:陈运奎
执业证号:14602202010209355
联系电话:19907551378
电子邮箱:cyk820410@163.com
QQ/微信:727007442
联系地址:海南省三亚市吉阳区迎宾大道苏商大厦5楼、12楼

扫码加微信