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法拍房被案外人占有,如何救济?

法拍房被案外人占有,如何救济?

 

案外人占有法拍房的情形


很多法拍房买家会认为,只要拿到房本,这套房子就归属于自己,可以随时装修入住。即便有租约只要清退就好了。

而实际上,根据《民法典》第七百二十五条规定,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。即买卖不破租赁规则,主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。同样,这项规定也适用于法拍房。并且《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款也明确规定,拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭。

也就是说,租赁关系存续期间,即使房屋被拍卖易主,租赁关系也不会产生任何影响。法拍房购买人不能以其为房屋所有人为由,否定原租赁关系的存在,要求承租人搬走。

上述是针对存在合法有效租约的情形,实务中还存在他人恶意占有房屋——“就是不搬走!”,主要有以下几种情况:

1.租客:否认租期届满或与原房东存在纠纷
2.原房东:本身自住抗拒执行
3.原房东:安排他人入住阻碍执行

02


主张排除妨害或占有返还

是否可行?
对于无正当理由恶意占有房屋的情况,法拍房购买人如何维权?

一些购买者会启动排除妨害或占有返还诉讼,要求对方搬离房屋

通过检索上海市已公开的裁判文书,在前几年这类诉讼请求也得到一些法院支持。

(1)刘某诉梁某排除妨害纠纷一案二审民事判决书
法院:上海市第一中级人民法院
案号:(2019)沪01民终2135号
裁判主文:
本院认为,查现有证据有效证明被上诉人系通过拍卖合法获得系争房屋的所有权,享有完整的所有权能。上诉人显有对房屋的长期占有,但始终未能证明其曾合法取得相应权益,侵害了被上诉人所有权的行使,原审判决上诉人搬离,具有事实和法律依据,本院可予维持。


(2)冯某与严某返还原物纠纷一审民事判决书
法院:上海市普陀区人民法院
案号:(2019)沪0107民初5750号
裁判主文:
本院认为,不动产权属登记是权利人享有物权的凭证,原告通过司法拍卖程序成为系争房屋所有权人,理应享有对房屋的占有、使用、收益等支配权,并在上述权益受侵害时请求排除妨害,被告严某占用系争房屋的行为显然对原告所有权的行使构成了障碍。现原告要求被告迁出系争房屋的意见,于法有据,本院予以采信


(3)王某与金某、杨某排除妨害纠纷一审民事判决书
法院:上海市浦东新区人民法院
案号:(2018)沪0115民初94335号
裁判主文:
本院认为,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告目前已经取得了系争房屋的所有权,应依法享有对系争房屋占有、使用、收益和处分的权利。根据本案在案证据和双方当事人的陈述,可以确定被告金某在杨X去世后仍然居住在系争房屋内未曾迁出,故原告要求被告金某迁出系争房屋的请求符合本案的事实和法律规定,本院予以支持



03

裁判结果和趋势变化?

在法拍房买家们认为,完全可通过排除妨害或占有返还诉讼解决时,近期却开始出现大量被法院驳回起诉的裁判文书。也就是说,以排除妨害或占有返还为由要求案外人搬离房屋的诉讼请求可能出现——
法!院!不!支!持!


法院为什么不支持诉求?以什么理由驳回?法拍房的购买者又该如何维权?

以下几个案例可以比较典型地反映这类判决的思路和由:

(1)金某与杨某等占有物返还纠纷二审案件民事裁定书
法院:上海市第一中级人民法院
案号:(2020)沪01民终5811号
裁判日期:2020年5与27日

裁判主文:

上诉人提出的关于搬离的相关诉请即本案第一、二项诉请,应根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定,通过执行程序予以解决并无不当应予以维持。


(2)张某与鞠某、陈某排除妨害纠纷申诉民事裁定书
法院:上海市第二中级人民法院
案号:(2020)沪02民申579号
裁判日期:2020年7月24日
裁判主文:
本院经审查认为……张某系通过法院司法拍卖方式取得系争房屋的所有权,其所提出的与鞠某、陈某之间的纠纷均是拍卖后房屋腾退过程中所产生的纠纷,属于执行程序中处理的问题,不应另案提起民事诉讼。故一审法院裁定驳回起诉适用法律正确,本院予以维持。

(3)周某雯与周某琳、董某返还原物纠纷上诉案民事裁定书
法院:上海市第二中级人民法院
案号:(2021)沪02民终2661号
裁判日期:2021年3月26日
裁判主文:
本院认为,周某雯经司法拍卖取得赤峰路房屋产权后,要求原产权人即被上诉人搬出该房屋,该争议系民事执行程序中遗留问题,故上诉人现起诉要求上诉人返还房屋,法院以该诉请不属于法院受理民事诉讼范围为由驳回上诉人的起诉,并无不当,一审裁定应予维持。

可以看到,近期上海一些法院将法拍或者流拍的房屋涉及的清房问题倾向于认定为“执行案件的遗留问题/执行程序中处理的问题,从而认为不属于民事案件审理范围而驳回当事人的诉讼请求


04

法律依据

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定,人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,除有依法不能移交的情形外,应当于裁定送达后十五日内,将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的,强制执行。

该条款是上述驳回起诉裁判文书中引用较多的法律条文。依据本条规定,非法占有拒不移交的情况应当通过强制执行程序解决。


关于法拍房清房问题,其实早在2013年上海市高院就发布了《关于执行中房地产拍卖若干问题的解答》(沪高法执〔2013〕49号)。第(13)规定:对于无合法理由占有使用房地产的人(包括被执行人和案外人),执行法院应当在拍卖前予以告知,限期迁出,拒不迁出的,依法强制执行。强制迁出可以在拍卖前实施,也可以在拍卖后实施。

根据当时的规定,腾房可以宽限到拍卖实施之后,因此也给了很多案外人在房屋挂拍后仍非法居住的可乘之机,既增加了后续清房难度,也增加了购买者的交易风险。


2019年,上海高院发布了《关于进一步规范不动产司法拍卖中有关事项的指导意见》(沪高法[2019]25号)

第二条规定,不动产由案外人占有的,在裁定拍卖、变卖之后确定参考价之前,在不动产上张贴公告,告知其应当自公告之日起十五日内迁出。

第五条规定,不动产变价后的交付是根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条、第三十一条……被执行人或者第三人占有拍卖不动产应当移交而拒不移交的,依法强制执行。

可以看到,2019年上海高院的指导意见延续了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的精神,重申“拒不移交,依法强制执行”的内容

结合上海高院的指导意见以及上海市各法院裁判的趋势走向,就法拍房清房问题,作者认为可以总结为以下两点:

1.法拍房应当由执行法院负责交付;
2.占用人拒不移交的,由执行法院强制执行
那么,若强制执行仍无法完成交付怎么办?
浙江高院2019年曾发布《关于进一步强化强制执行措施的若干意见(试行)》,其中第六条规定,被执行人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地的,执行人员应当在腾退期限届满之日起一个月内,根据情节轻重予以罚款、拘留、移送公安机关追究刑事责任。

但上海市目前还未有相关指导意见内容规定。因本文仅就民事案件处理层面进行研究分析,就法拍清房能否利用拒绝执行判决、裁定罪等刑事案件方式来理的问题不再展开。

05


分析和建议

作者认为,执行拍卖行为是人民法院依据民事执行法律规定的对被执行人财产采取的一种执行措施和处分执行行为,具有公法性质。因此,法院执行程序中的强制拍卖行为引起的排除妨害或占有还诉讼不属于《民事诉讼法》第一百一十九条规定人民法院受理民事诉讼范围,不具有民事可诉性。

因此,购买者遇到法拍房被非法占用,且对方拒不移交的,可依法通过执行途径即向法拍房的执行法院提出清房执行申请,执行法院拒不执行的,可以向上级法院或同级检察院申请执行监督。


【提示法拍房买家】:

法拍房是一朵带刺的玫瑰,亡羊补牢不如防范风险与其担心如何在纠纷产生后救济自身权益,不如将工作做在前面,在竞买法拍房前做好尽调工作,充分了解法拍房的竞买风险,分析相关资金成本和时间成本
及时调控自身选择,终能成功拍好房!


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