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付定后房东违约,买家一定能拿到双倍定金吗?

付定后房东违约,买家一定能拿到双倍定金吗?

 

周女士是某集团的高级项目经理,经过几年工作已小有积蓄,准备在上海购置一套合适的学区房,为孩子的教育做好准备。


2020年11月周女士在中介的介绍下看中了一套价值600万左右的房子,不久便在中介处与房东签订了《房地产居间协议》并支付定金25万。协议约定了房屋坐落、房屋总价、签约承诺、付款方式、过户时间等


付了定金以后,周女士便开始陆续筹备房款,对未来在上海的新生活充满了期待。


然而在2020年12月29日,周女士却突然接到了房东的电话,房东含含糊糊表达了自己“移居国外的计划取消,思考再三还是决定留在上海,房子也就可能不买了……愿意退还25万的定金……

最近上海房势疯涨,周女士还庆幸自己下手快已经定到一套房子。结果房东这一席话无疑是晴天霹雳,击碎了周女士憧憬的上海学区梦。

周女士越想越气不过,便在网上查询了“房东违约不卖如何索要赔偿”等问题,有网友回答说“定金已交付,违约不卖可以适用定金罚则退一赔一。”周女士觉得自己把握了维权的抓手,决定跟房东索要退一赔一共50万的定金赔偿。

定金罚则是什么?

周女士能顺利拿到双倍定金赔偿吗?


《民法典》第五百八十七条规定:债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。


这里的“双倍返还”,即所谓的【定金罚则】。


那么就周女士遇到的情况来看,房东收取定金后决定不卖了,能否要求房东双倍返还定金呢?一些人认为,这样的情况是完全符合法律规定的,协商不了无非也是去法院走个流程,拿到双倍赔偿是妥妥的事。


但在律师眼中,是否适用定金罚则要看周女士与房东当初签订的居间协议是如何约定的。


仔细研究这份《房地产居间协议》,我们发现,双方对于案涉房屋的过户时间约定存在前后文不一,协议中一处约定在签订合同后30日内过户,另一处则写着2021年1月30日前过户。就此我们可以初步判断,周女士和房东关于过户时间这一房屋买卖的主要条款其实并未确定,双方的交易仍处在协商的过程之中

学理上来讲,定金可以分为立约定金、成约定金、证约定金、履约定金(违约定金)和解约定金五种类型。就周女士支付的25万元定金,结合约定内容来看,应视为立约定金,即为了督促双方在公平、诚信原则下继续进行磋商,以便订立正式的、条款完备的本约创造条件而支付的定金。

在此情况下,周女士与房东就房屋买卖合同主要的条款内容没有协商达成一致意见,属于不可归责于双方事由导致房屋买卖合同未能订立的情况,房东应返还收取的定金。也就是说,周女士只能拿到退还25万元定金,并不能获取双倍的定金赔偿。

看着已经直线飙升的房价,周女士心里即难过又懊悔,原以为一方违约适用定金罚则是板上钉钉的事情。


谁知道还有例外?


根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定:“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”

周女士虽然买的是二手房,但司法实务中也会参考这一解释的法律精神,对符合这一规定的交易作出相应判决。

可见,在签订中介居间协议,尤其是房屋买卖合同的过程中,有许多细节需要特别留意。尤其是对于第一次买房毫无经验的购房者,一定要谨慎再谨慎。


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