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买房不成,客户有可能要向中介支付违约金吗?

买房不成,客户有可能要向中介支付违约金吗?

 

购买房屋时,有的房产中介与客户约定若交易未成,客户支付一定数额的违约金。这样的约定剥夺了买卖双方进一步协商的权利,此类条款当属无效,中介公司依此收取违约金的主张不受法律保护。但《居间协议》中个别条款无效,并不影响该协议中其他条款的效力,不能因此否认居间合同法律关系。


案件实例

毛小姐为了购买住房,与某房产中介公司签订了一份《房地产买卖居间协议》,约定由中介公司作为居间人将庄先生座落于浦明路的一套房屋介绍给毛小姐,房款为人民币245万元,双方在《协议》中约定了付款方式、意向金的数额及处理办法等事项。《协议》第十条约定:“由于毛小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的,毛小姐应向中介公司支付总房款1%的违约金”。


协议签订后,毛小姐按约支付给中介公司意向金5000元。后由于毛小姐与上家庄先生在付款问题上不能达成一致意见,未能签订正式的买卖合同。中介公司以毛小姐拒绝签订买卖合同为由,要求毛小姐按照约定支付违约金人民币24,500元。


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客户找中介提供居间服务,中介在合同上约定由于客户原因导致买卖不成的,客户要向中介公司支付违约金,听起来是不是觉得怪怪的但是说不上来哪里不对劲?


听小编道来~本案的关键问题有两点,第一个问题是:

01  约束客户的交易未成违约金条款是否有效?


答案是否定的。


本案中,《居间协议》系中介公司提供的格式条款,其中第十条约定的内容,剥夺了买卖双方进一步协商的权利,意味着房屋买卖必须成交,否则委托人即应承担违约责任。而中介公司却使自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位,显与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖,故该约定的条款无效。中介公司依此收取违约金的主张不受法律保护。我国《合同法》第40条规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。


但需要注意的是,《居间协议》中个别条款无效,并不影响该协议中其他条款的效力,不能因此否认中介公司与毛小姐之间的居间合同法律关系


由此引申出第二个问题:

02  交易未成,中介公司能否收取相应费用?

我国《合同法》规定,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用


鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人提供权籍调查、使用情况调查、行情调查、确定成交意向、订立交易合同等基本服务内容,而要完成这些服务内容,居间人需有一定的经济成本支出。因此,中介公司可以依据双方的《居间协议》向毛小姐主张其进行居间活动所支出的必要费用。


在进行购房活动时,普通人难以做到对居间协议等合同上设定的权利义务清晰明白,做不到提前把控法律风险就草率签字,往往会带来后续很多麻烦。


对于购房者,除了考虑陪同签约,平常签任何具有法律效果的文件时,做到仔细阅读再签字,提前做好功课了解常见法律风险点,有备无患。


对于居间方,除了考虑促成交易,也要注意合同条款的设计,避免居间合同无效,从而引发法律纠纷。

 陈运奎律师,九三学社社员,毕业于武汉大学、日本东京成城大学获双硕士学位。曾任教于三亚学院、广东工商职业技术大学。理论基础知识扎实,实践经验丰富,自2017年起先后在恒大地产集团珠三角公司、鸿坤地产集团等地产公司担任法务顾问。自执业以来处理过商品房买卖合同纠纷、商业综合体租赁纠纷、建设工程总包合同纠纷、人身损害赔偿纠纷、工伤保险纠纷等几十起纠纷,办案效果明显,维护了当事人合法权利。海南房产合同纠纷律师.

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